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功能改變類城市更新主要指改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)；部分城市可增加建筑面積。

拆除重建類城市更新

拆除重建類城市更新主要指拆除范圍內(nèi)所有權(quán)利人形成單一權(quán)利主體后，拆除原有建筑物，再嚴(yán)格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計(jì)劃的規(guī)定進(jìn)行重新建設(shè)的活動(dòng)， 可能改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體、可能變更部分土地性質(zhì)。

權(quán)屬清晰用地范圍

權(quán)屬清晰用地包括：國(guó)有已出讓（劃撥）用地、城中村用地、舊屋村用地、城市化歷史遺留違法建筑處理用地、房地產(chǎn)登記歷史遺留用地。另，未完善征轉(zhuǎn)手續(xù)用地根據(jù)歷史用地處置政策可交由繼受單位進(jìn)行城市更新的用地視為權(quán)屬清晰用地。

城市更新單元內(nèi)用地范圍

城市更新單元內(nèi)各類用地范圍包括“更新單元范圍”、“拆除范圍”、“獨(dú)立占地的公共服務(wù)設(shè)施用地及其他移交給政府的獨(dú)立用地范圍”和“開發(fā)建設(shè)用地范圍”、“清退用地范圍”、“騰挪用地范圍”、“劃入的零星用地范圍”“外部移交用地范圍”。

更新單元范圍

“更新單元范圍”指拆除范圍外，涉及土地清退、用地騰挪、零星用地劃入，或者其他公共利益需要與更新項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌的，在拆除范圍基礎(chǔ)上還須劃定更新單元范圍，以包括上述建設(shè)行為。

拆除范圍

“拆除范圍”指依據(jù)更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃，申請(qǐng)拆除重建的特定城市建成區(qū)，應(yīng)當(dāng)在保證基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)完整的前提下，充分考慮和尊重所在區(qū)域自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)關(guān)系的延續(xù)性，按照相關(guān)規(guī)劃與技術(shù)規(guī)范，綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素，劃定相對(duì)成片的區(qū)域作為拆除范圍。

獨(dú)立占地的公共服務(wù)設(shè)施用地及其他移交給政府的獨(dú)立用地范圍

獨(dú)立占地的公共服務(wù)設(shè)施用地及其他移交給政府的獨(dú)立用地范圍，指依據(jù)相關(guān)規(guī)定移交給政府的用地，包括納入政府儲(chǔ)備用地、建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益項(xiàng)目等的獨(dú)立用地、外部移交用地等。

開發(fā)建設(shè)用地范圍

“開發(fā)建設(shè)用地范圍”指依據(jù)城市更新政策可出讓給實(shí)施主體的進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的用地范圍?？沙鲎尳o實(shí)施主體的進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的用地面積（不含劃入的拆除范圍外零星用地面積）應(yīng)不大于拆除范圍用地面積減去基準(zhǔn)土地移交用地面積、根據(jù)歷史用地處置政策納入政府土地儲(chǔ)備的用地面積及清退的國(guó)有未出讓用地面積（小地塊城市更新單元除外）。

城市更新單元

城市更新單元是城市更新實(shí)施的基本單位。一個(gè)城市更新單元可以包括一個(gè)或者多個(gè)城市更新項(xiàng)目。城市更新單元的劃定應(yīng)當(dāng)執(zhí)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范，綜合考慮原有城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施情況、自然環(huán)境以及產(chǎn)權(quán)邊界等因素，保證城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)完整，并且相對(duì)成片連片。

城市更新單元規(guī)劃

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》規(guī)定，城市更新單元規(guī)劃是城市更新項(xiàng)目實(shí)施的規(guī)劃依據(jù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市更新單元計(jì)劃、有關(guān)技術(shù)規(guī)范并結(jié)合法定圖則等各項(xiàng)控制要求進(jìn)行編制，并明確下列事項(xiàng)：（一）城市更新單元的目標(biāo)定位、更新模式、土地利用、開發(fā)建設(shè)指標(biāo)、道路交通、市政工程、城市設(shè)計(jì)、利益平衡方案等；（二）學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老院、公安派出所、消防站、文化活動(dòng)中心、綜合體育中心、公交首末站、變電站等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)要求；（三）創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共住房等配建要求；（四）無(wú)償移交政府的公共用地范圍、面積；（五）其他事項(xiàng)。

城市更新專項(xiàng)規(guī)劃

城市更新專項(xiàng)規(guī)劃根據(jù)城市總體規(guī)劃制定，與近期建設(shè)規(guī)劃相銜接，明確全市城市更新的重點(diǎn)區(qū)域及其更新方向、目標(biāo)、時(shí)序、總體規(guī)模和更新策略。

法定圖則 

法定圖則是由城市規(guī)劃主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的要求編制，對(duì)分區(qū)內(nèi)各片區(qū)的土地利用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度、配套設(shè)施、道路交通和城市設(shè)計(jì)等方面作出的詳細(xì)規(guī)定。主要是對(duì)各片區(qū)土地利用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度、配套設(shè)施等作進(jìn)一步明確規(guī)劃。

法定圖則經(jīng)市規(guī)劃委員會(huì)審批后具有法律效力，任何單位和個(gè)人不得擅自更改。法定圖則強(qiáng)化了城市規(guī)劃的法制精神，增強(qiáng)了公眾對(duì)城市規(guī)劃的了解和參與。

城市更新項(xiàng)目可行性分析

是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)環(huán)境影響進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法?？尚行苑治鰬?yīng)具有預(yù)見性、公正性、可靠性、科學(xué)性的特點(diǎn)。

城市更新合法用地

共有五類。合法國(guó)有土地、城中村用地、舊屋村用地、已納入房地產(chǎn)權(quán)登記歷史遺留問題處理的有關(guān)用地、經(jīng)處理的歷史遺留違法用地

合法用地：

1、國(guó)有用地主要指國(guó)有已出讓用地、行政劃撥用地、已辦理房地產(chǎn)權(quán)登記的用地

2、非農(nóng)建設(shè)用地

3、征地返還用地

4、舊屋村用地

5、已經(jīng)處理的歷史遺留違法用地

6、其他經(jīng)規(guī)劃國(guó)土部門認(rèn)定或處理的合法用地。

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。開發(fā)商擁有足夠的專業(yè)技術(shù)人員是為保障開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品的安全及開發(fā)中其他社會(huì)效益和環(huán)境效益實(shí)現(xiàn)的必要條件。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)。其中一級(jí)資質(zhì)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部審批，二級(jí)及以下資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審批。

土地使用權(quán)的權(quán)利主體 

土地使用權(quán)是指具備法定條件者，包括國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人以及三資企業(yè)等，依據(jù)法定程序或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)的權(quán)利主體指土地使用權(quán)證書上載明的所有人，對(duì)土地使用權(quán)證上載明的土地享有占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)使用期限

土地使用年限是指對(duì)合法取得的土地所享有的使用年限。根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;倉(cāng)儲(chǔ)用地50年；綜合或者其他用地50年。

土地出讓金

土地出讓金指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。

補(bǔ)繳地價(jià)

是指國(guó)有土地使用者因改變土地用途等而向國(guó)家補(bǔ)交的地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。

需要補(bǔ)繳地價(jià)的情形主要有如下3類：

①土地使用者改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件；

②土地使用者延長(zhǎng)土地使用年限(包括出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期)；

③土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(要求補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等)。

違法建筑

違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。

根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

清退用地范圍

“清退用地范圍”指拆除范圍內(nèi)由實(shí)施主體自行拆除、清理地上建（構(gòu)）筑物及附著物的國(guó)有未出讓用地，及更新單元范圍內(nèi)、拆除范圍外除外部移交用地外，由實(shí)施主體負(fù)責(zé)理清經(jīng)濟(jì)關(guān)系并自行拆除、清理地上建（構(gòu)）筑物及附著物并無(wú)償移交給政府的未完善征轉(zhuǎn)手續(xù)用地的范圍。

騰挪用地范圍

“騰挪用地范圍”指更新單元范圍內(nèi)、拆除范圍外的未建設(shè)用地，通過(guò)土地位置調(diào)換等方式進(jìn)行等面積騰挪的用地范圍。

城市更新清退用地 

清退用地是指已完成征轉(zhuǎn)及補(bǔ)償手續(xù)，因規(guī)劃實(shí)施等原因確需劃入城市更新單元拆除范圍，由城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體負(fù)責(zé)清退的國(guó)有未出讓用地。所有清退用地應(yīng)當(dāng)無(wú)償移交給政府。

城市更新單元規(guī)劃容積

是指城市更新單元內(nèi)開發(fā)建設(shè)用地各地塊規(guī)定建筑面積之和，包括地上規(guī)定建筑面積與地下規(guī)定建筑面積。地下規(guī)定建筑面積是指除地下車庫(kù)、設(shè)備用房、民防設(shè)施、公共通道之外的地下建筑面積。

規(guī)劃容積由基礎(chǔ)容積、轉(zhuǎn)移容積、獎(jiǎng)勵(lì)容積三部分組成。 

基礎(chǔ)容積、轉(zhuǎn)移容積

基礎(chǔ)容積是指開發(fā)建設(shè)用地各地塊基礎(chǔ)容積之和。

轉(zhuǎn)移容積是指城市更新單元內(nèi)按規(guī)定可轉(zhuǎn)移至開發(fā)建設(shè)用地范圍內(nèi)的容積。

土地移交率、單元土地移交率

土地移交率=（拆除范圍用地面積+劃入的拆除范圍外零星用地面積-開發(fā)建設(shè)用地面積）/拆除范圍用地面積×100%

單元土地移交率=（城市更新單元范圍用地面積-開發(fā)建設(shè)用地面積）/城市更新單元范圍用地面積×100%

建安成本

建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱。

城市更新分區(qū)

城市更新分區(qū)是以城市更新目標(biāo)為導(dǎo)向，綜合考慮片區(qū)的物質(zhì)形態(tài)、配套設(shè)施、基礎(chǔ)支撐能力、生態(tài)環(huán)境等現(xiàn)狀基礎(chǔ)條件，以及所處地區(qū)的發(fā)展定位與規(guī)劃要求，按城市更新的重要性和控制要求進(jìn)行劃定的地區(qū)。

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。各地要結(jié)合實(shí)際，合理界定本地區(qū)改造對(duì)象范圍，重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容類型

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類。

基礎(chǔ)類老舊小區(qū)改造

為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容，主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎(chǔ)設(shè)施包括改造提升小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動(dòng)通信等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等。

完善類老舊小區(qū)改造

為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容，主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設(shè)環(huán)境及配套設(shè)施包括拆除違法建設(shè)，整治小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設(shè)小區(qū)及周邊適老設(shè)施、無(wú)障礙設(shè)施、停車庫(kù)（場(chǎng)）、電動(dòng)自行車及汽車充電設(shè)施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施、物業(yè)用房等配套設(shè)施。

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