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01 工業(yè)用地的分類(lèi)

《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》按照對(duì)居住及公共環(huán)境的干擾程度 、污染程度、安全隱患程度的不同，將工業(yè)用地分為三類(lèi)：

一類(lèi)工業(yè)用地（M1）：對(duì)居住和公共環(huán)境基本無(wú)干擾、污染和安全隱患，包括以產(chǎn)業(yè)研發(fā)、中試為主兼具小規(guī)模生產(chǎn)的工業(yè)用地，如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地。

二類(lèi)工業(yè)用地（M2）：對(duì)居住和公共環(huán)境有一定干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地，如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地。

三類(lèi)工業(yè)用地（M3）：對(duì)寓居和公共設(shè)備等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地，如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)等用地。

此外，為了適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)向高新技術(shù)、協(xié)同生產(chǎn)空間、組合生產(chǎn)空間及總部經(jīng)濟(jì)、2.5產(chǎn)業(yè)等轉(zhuǎn)型升級(jí)需要。

近年來(lái)，在三類(lèi)工業(yè)用地外又衍生出了新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），范圍定義為融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、無(wú)污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地。

02 如何獲取工業(yè)用地

經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)「招拍掛」的方式獲得。

但與住宅用地的「價(jià)高者得」不同，獲取工業(yè)用地需要地方政府同意。政府會(huì)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，設(shè)置競(jìng)拍條件，再拿到公共資源交易平臺(tái)公告「招拍掛」。

當(dāng)然，企業(yè)也可以在二級(jí)土地市場(chǎng)買(mǎi)地，但二手地交易的復(fù)雜程度要遠(yuǎn)高于一級(jí)市場(chǎng)，且風(fēng)險(xiǎn)大都由買(mǎi)受方承擔(dān)。

03 工業(yè)用地能否轉(zhuǎn)讓

根據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（示范文本）和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)袃蓚€(gè)前提條件。

① 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；

② 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

當(dāng)然，以上只是國(guó)家的基礎(chǔ)規(guī)定，各地區(qū)辦理土地轉(zhuǎn)讓可能有其他的附加條件，一般來(lái)說(shuō)，土地出讓時(shí)有特殊約定的，再次轉(zhuǎn)讓還需要征得原主管部門(mén)同意。

04 工業(yè)用地的涉稅問(wèn)題

出讓方：

① 營(yíng)業(yè)稅：單位和個(gè)人受讓的土地使用權(quán)，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額，按照5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。

② 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：以上述營(yíng)業(yè)稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別按照5%(納稅人在縣城、鎮(zhèn)的)和3%的稅率繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

③ 土地增值稅：以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進(jìn)稅率繳納土地增值稅。

法定的扣除額：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。

稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的，稅率為60%。

為計(jì)算方便，可以通過(guò)速算公式計(jì)算：

土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

(0、5%、15%、35%分別對(duì)應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率)。

當(dāng)然，若稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)以上數(shù)據(jù)不夠真實(shí)，會(huì)要求對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格或扣除費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。

④ 企業(yè)所得稅：按25%的稅率繳納企業(yè)所得稅。

⑤ 印花稅：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。

受讓方：

① 城鎮(zhèn)土地使用稅：以納稅人實(shí)際占用的土地面積(平方米)為計(jì)稅依據(jù)，按一定的稅率（每個(gè)城市各不相同）按年繳納。

② 印花稅：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。

③ 契稅：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)猿山粌r(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，以3%稅率繳納契稅。

05 工業(yè)用地如何變性

根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

這里有兩個(gè)需要注意點(diǎn)，一是工業(yè)用地變性必須符合城市總體規(guī)劃，且需要主管領(lǐng)導(dǎo)（自然資源部門(mén)一把手、分管副市長(zhǎng)）簽字確認(rèn)。

二是工業(yè)用地變性以后只需要補(bǔ)交差價(jià)，不一定需要「招拍掛」（各地方規(guī)定不同）。

06 工業(yè)用地使用年限

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，工業(yè)用地最高年限為50年。

此前，我國(guó)各地工業(yè)用地出讓大多采用最高年限；但這幾年國(guó)內(nèi)不少地區(qū)（主要是發(fā)達(dá)省、市）為了提升土地集約化程度、加快土地流轉(zhuǎn)效率，推出了工業(yè)用地彈性年期出讓?zhuān)殉鲎屇晗蘅s短到了10-50年不等（10-20年較為常見(jiàn)）。

07 工業(yè)用地配套比例

根據(jù)今年3月最新修訂的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》（2021版），工業(yè)用地行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積≤工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%，且建筑面積≤工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的15%，不得分割轉(zhuǎn)讓。

同時(shí)《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》還新增一條補(bǔ)充規(guī)定：對(duì)單體大型工業(yè)項(xiàng)目，按照工業(yè)用地落實(shí)用途的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)可以增加研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、檢測(cè)、中試設(shè)施，增加的建筑面積≤工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的15%，不得分割轉(zhuǎn)讓。

08 工業(yè)用地投資強(qiáng)度

《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》按照行業(yè)分類(lèi)給出了固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度的推薦值。但這個(gè)指標(biāo)并沒(méi)有太大的參考性，因?yàn)楦鞯鼗径紩?huì)在推薦性指標(biāo)的基礎(chǔ)上加碼。

一般來(lái)說(shuō)，越發(fā)達(dá)的城市對(duì)投資強(qiáng)度要求越高，比如上海對(duì)工業(yè)用地的投資強(qiáng)度要求可以達(dá)到1000萬(wàn)/畝以上；而一般的地級(jí)市只需要200-300萬(wàn)/畝就可以達(dá)標(biāo)。

09 工業(yè)用地容積率

根據(jù)《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》，不同行業(yè)政府對(duì)容積率的要求不同。

比如計(jì)算機(jī)、通信、電子設(shè)備制造業(yè)，容積率必須達(dá)到1.1（及以上）；而石油、煤炭、燃料加工業(yè)等對(duì)生產(chǎn)工藝有特殊要求的，容積率只需達(dá)到0.5即可。

10 工業(yè)用地增加容積率要補(bǔ)交費(fèi)用嗎

根據(jù)《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》第二十四條規(guī)定，鼓勵(lì)土地使用者在符合規(guī)劃的前提下，通過(guò)廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部用地整理等途徑提高土地利用率。

在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。

11 工業(yè)用地建筑系數(shù)

建筑系數(shù)即使用面積占建筑面積的比例「建筑系數(shù)=（建筑物占地面積+構(gòu)筑物占地面積+堆場(chǎng)用地面積）÷項(xiàng)目總用地面積×100%」。

《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》規(guī)定，一般性行業(yè)建筑系數(shù)至少要達(dá)到40%（及以上），化工制造、金屬冶煉等個(gè)別行業(yè)可以放寬到30%（及以上）。

12 閑置土地如何處理

根據(jù)《閑置土地處置辦法》第十四條，由于企業(yè)原因?qū)е碌拈e置：

① 未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿一年的，由市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)報(bào)經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書(shū)》，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本。

② 未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿兩年的，由市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)按照《土地管理法》第三十七條和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書(shū)》，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時(shí)抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。

但在實(shí)際操作中，政府對(duì)收回閑置土地態(tài)度非常謹(jǐn)慎，處理方式也以靈活處置為主，包括勒令企業(yè)限期開(kāi)發(fā)建設(shè)、用地置換等，反復(fù)整改無(wú)效后才會(huì)考慮收回土地。

由于政府原因?qū)е碌拈e置，根據(jù)《閑置土地處置辦法》第十二條規(guī)定，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：

① 延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任。

② 按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)。

③ 由政府安排臨時(shí)使用。待原項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開(kāi)發(fā)建設(shè)。

④ 協(xié)議有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

⑤置換置換其它價(jià)值相當(dāng)、用途相同的土地。

13 工業(yè)用地拆遷可能有哪些補(bǔ)償

① 土地補(bǔ)償：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各地根據(jù)當(dāng)?shù)毓I(yè)地價(jià)自主制定。

② 獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償：對(duì)積極響應(yīng)拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利的企業(yè)給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償。

③ 廠房重置成新價(jià)：廠房重置后再建所需金額（包括不可移動(dòng)的裝修附屬物、機(jī)器設(shè)備等）。

④ 停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)：企業(yè)（預(yù)期）利潤(rùn)損失、違約損失、財(cái)務(wù)成本（成本利息）等。

⑤ 搬遷運(yùn)輸補(bǔ)償費(fèi)。

⑥ 其他額外約定的補(bǔ)償。

14 工業(yè)用地能抵押貸款嗎

工業(yè)用地屬不動(dòng)產(chǎn)抵押中土地的一種，根據(jù)工業(yè)用地的分類(lèi)和土地所有權(quán)，可以申請(qǐng)銀行貸款。

貸款具體金額，銀行會(huì)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值及地上的建筑物進(jìn)行估價(jià)得出。

但有一點(diǎn)需要注意，若土地是集體所有，銀行一般只評(píng)估廠房建筑物價(jià)值，土地價(jià)值可能不算在內(nèi)。

15 土地使用期滿怎么辦

我國(guó)土地有償使用制度建立于上世紀(jì)90年代，多數(shù)土地按照法定最高年期出讓。

目前，我國(guó)大部分地區(qū)尚未遇到土地使用權(quán)到期問(wèn)題，對(duì)使用期限屆滿后是否續(xù)期、如何續(xù)期，均由地方自主決策，國(guó)家暫無(wú)統(tǒng)一的規(guī)定。

16 工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)能否分割

目前沒(méi)有任何一部法律法規(guī)明確給出工業(yè)用地上廠房或辦公樓能否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，在實(shí)際操作中主要以地方政府的意愿為主。

一般來(lái)說(shuō)，一線城市對(duì)工業(yè)地產(chǎn)分割銷(xiāo)售多采取限制措施，而二三線城市對(duì)此相對(duì)開(kāi)放。

17 工業(yè)用地能不能蓋住宅

《土地管理法》第四條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

因此工業(yè)用地上蓋住宅屬于明顯的違法行為，所建的住宅也是非法建筑。若政府追究，開(kāi)發(fā)商可能面臨補(bǔ)繳出讓金、交還土地使用權(quán)、罰款等處罰。

文章素材來(lái)源：慧招網(wǎng)、自然微論壇

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